הצלחה בעסקת מכר מקרקעין
הכותב: עו"ד שלום לוי
כדי לצלוח עסקת מכר מקרקעין, תחילה עלינו להגדיר ולהבין את משמעות המונח הצלחה בעסקת מכר מקרקעין. תתפלאו, אבל בסוגיה זו, הצלחה = רישום הנכס על שמכם!!! כאשר הנכס נקי: מצווים, הערות, עיקולים וללא שיעבוד לטובת אדם, או גוף שאינכם יודעים אפילו מי ומה הוא. כלומר, נכס נקי ורשום על שמכם = הצלחה בעסקה.
עסקאות רבות שבתחילה נראות כ"קלילות" ולא מסובכות עשויות לעמוד לרועץ הן לעו"ד והן ללקוחו, אשר אינם מצליחים בסופו של יום לרשום את הנכס הנרכש על שם הרוכש (מטעמים פרוצדוראליים או משפטים).
אירוע - לאחרונה נתקל משרדנו במקרה בו נחתמה בשנת 2007 עסקה לרכישת בית צמוד קרקע. אולם, עד לימים אלה (2010), הדבר היחיד שנרשם על שם הרוכש הינה הערת אזהרה הרשומה לטובתו, וזאת לאחר שהרוכש שילם ממיטב כספו את מלוא התמורה בעד הנכס [להזכירכם - הערת אזהרה אינה זכות במקרקעין, אלא זכות אובליגטורית (חוזית) גרידא, ובמלחמה בין הזכויות, נתפסת הזכות האובליגטורית כזכות חלשה יותר מהזכות הקניינית].
הסיבה לאי רישום הנכס על שם הרוכש, טמונה בחלקה בהסכם שיתוף בין המוכר וצד ג - החולק קיר משותף עם המוכר (להלן: "החוכרים"), ובחלקה האחר, בהסכם החכירה בין החוכרים למנהל מקרקעי ישראל (להלן: "הבעלים").
הסבר - הסכם השיתוף אומנם רשום בטאבו, אך הבעלים אינו מכיר בהסכם השיתוף מחד גיסה, ומאידך גיסא מכיר בעסקה. לפיכך, התנאי שמציב הבעלים בפני הרוכש, שבתמורה לרישום הנכס ע"ש הרוכש, יחתמו צד ג והרוכש, על כתב התחייבות שתכליתו תיקון צו בית משותף תוך שנתיים. עניין תיקון צו בית משותף עולה לא מעט כסף (מודדים, אדריכלים, וכו'), ועיקר האינטרס לפעולה כזו הינה של הקונה שכאמור, רשומה לטובתו רק הערת אזהרה, ואילו צד ג, הרשום כבר כחוכר על 50% מהקרקע, ברור כי הוא בעל אינטרס מופחת.
הערה - לדאבוננו, בעת החתימה נעלם מעיני הרוכש, כי בהסכם השיתוף שבין המוכר לצד ג', ישנה התניה שמהותה חתימת חוזה חכירה נפרד עם הבעלים לגבי כל אחד מהבתים. אולם, בפועל לא נחתם חוזה חכירה חדש. כידוע, הרוכש נכנס לנעלי המוכר בנוגע לדרשתו מצד ג למלא אחר התנאי (נפרט סוגיה זו במאמר נפרד בשבועות הקרובים).
כפי הנראה בסופו של יום, כדי שהרוכש ירשום את הבית על שמו יצטרך להוציא כספים נוספים, ובכך נפגע עקרון ההסתמכות שלו ולא רק זו, אלא אף תלוי הוא בשיתוף הפעולה של צד ג (כמובן, שאם צד ג יסרב תקום לרוכש זכות תביעה = הוצאות נוספות).
לסיכום: הצלחה בעסקת מקרקעין ראשיתה ברישום הנכס ע"ש הרוכש כאשר הנכס נקי מכל שעבוד, הערה או צו, ורק לאחר מכן, יש לבחון את הרווח הכלכלי לעניין כדאיות העסקה, ובמידה ומתגלה בעיתיות ברישום הנכס, כמובן שיש להביא עניין זה בחשבון בעת קביעת מחיר העסקה.
האמור בכתב זה אינו מהווה חוות דעת או יעוץ מקצועי או משפטי, נשמח לעמוד לרשותכם במתן הבהרות והסברים, ולקבל הערות או תגובות.
להתייעצות ראשונית ויצירת קשר | טל: 09-7655502 | פקס: 09-7653763 | התע"ש 20, כפר - סבא 44425
עו"ד שלום לוי שפות: עברית, אנגלית פעילות: מקרקעין, חברות ומיסוי עו"ד לוי הינו בעל בקיאות והבנה מיוחדת בתחום המסחרי על כלל רבדיו. עובדה זו מסייעת בידיו לבחון באופן מיידי, במהירות וביעילות את סיכויי ההצלחה של המקרה, תוך מיצוי האפשרויות להקלת נטל המס.
